A continuación le presentamos diez conceptos que deben tener claros a la hora de comprar una vivienda.

1. La escritura de compraventa.
2. El Registro de la Propiedad.
3. El Catastro.
4. Las Comunidades de Propietarios.
5. El contrato privado.
6. El estado de la vivienda.
7. Los Impuestos.
8. Los costes que genera la compra.
9. Las viviendas de proteccion oficial (VPO).
10. La cuenta vivienda

1. La escritura de compraventa.

La escritura de compraventa es el documento publico que plasma el acuerdo entre el comprador y el vendedor. Cuando este acuerdo se eleva a documento público tiene validez ante otras personas que no han participado en el mismo. Para ello, se debe inscribir este hecho en el Registro de la Propiedad que es donde figuran apuntados todos aquellos que tienen derechos sobre alguna propiedad en sentido amplio (dueños, usufructuarios, etc).

Por otro lado, un tema importante de la escritura es que el importe escriturado constituirá la base para la fiscalidad de la vivienda. Así:

- El comprador, a efectos de inversión en vivienda, debe tener en cuenta el valor de escrituración de la compra (entre otros), pues es el dinero que también frente a terceros paga por el piso (aunque haya pagado más como sucede en algunos casos).

- El vendedor debe considerarlo a efectos de pago de impuestos (plusvalía municipal y Renta) o para acogerse a la exención por reinversión si vende su vivienda habitual para comprar otra, etc.

Si para pagar al vendedor el que adquiere la vivienda necesita un préstamo del banco, el mismo día de la escritura estará presente también el apoderado de la entidad financiera para formalizar una segunda escritura, que es la "escritura de hipoteca", en el mismo acto. El representante de la entidad entregará el cheque al vendedor y, acto seguido, se realizará la firma de la hipoteca. Esta escritura también es enviada al Registro de la Propiedad para hacer constar la carga sobre la vivienda.

2. El Registro de la Propiedad.

Una vez hemos firmado la escritura de compraventa y la de préstamo hipotecario, y ya pagados los impuestos, todavía queda un último trámite, que consiste en la inscripción del derecho que hemos adquirido en el Registro de la Propiedad.

Dicha inscripción es necesaria para que el comprador quede plenamente protegido en el derecho que ha adquirido, pues sólo si inscribe su derecho en el Registro:

Será considerado como único y verdadero propietario mientras no se declare lo contrario en sentencia judicial.

Quedará protegido frente a los acreedores del vendedor.

Quedará protegido frente a cargas ocultas que pudieran afectar a la vivienda.

Podrá obtener protección judicial de su derecho en caso de que sea discutido por otros o se perturbe su posesión.

Una vez haya inscrito su derecho, ya nadie podrá adquirir con eficacia ningún derecho sobre su vivienda sin obtener previamente su consentimiento.

Que el comprador pueda obtener un préstamo hipotecario con el que financiar la adquisición de la vivienda, pues sólo si el comprador inscribe su derecho de propiedad podrá el Banco inscribir la hipoteca que le garantiza la devolución del préstamo.

Además, una vez se ha realizado la inscripción en el Registro, éste comunica al Catastro el cambio de titularidad de la vivienda, de modo que el siguiente recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles sea ya girado a nombre del comprador.

3. El Catastro.

Básicamente, el Catastro es un registro donde se describen los bienes inmuebles urbanos, rústicos y de características especiales. La descripción catastral de los bienes inmuebles comprende sus características físicas, económicas y jurídicas, entre las que se encuentra la localización y la referencia catastral, la superficie, el uso o destino, la clase de cultivo o aprovechamiento, la calidad de las construcciones, la representación gráfica, el valor catastral y el titular catastral.

4. Las Comunidades de Propietarios.

Las comunidades de propietarios son un factor a tener en cuenta a la hora de comprar una vivienda. La Legislación básica de Comunidades de Propietarios esta en la LEY 49/60 DE PROPIEDAD HORIZONTAL , de (21 de Julio 1960; BOE núm. 176, de 23 de Julio de 1960), habiendo mofiicaciones en las siguientes leyes:

Ley 2/88 de 23-2-1988 ( BOE de 27/2/88)
Ley 3/90 de 21-6-1990 ( BOE de 22/6/90)
Ley 10/92 de 30-4-1992 ( BOE de 5/5/92)
Ley 1/2000 de 7-1-2000 ( BOE de 8/1/2000)
Ley 51/2003 de 2-12-2003 ( BOE de 3/12/03)

y siendo reformada por:

Ley 8/99 de 6-4-1999 ( BOE de 8/4/99)

Vamos a referirnos a la comunidad de propietarios en dos frentes:

- A la hora de comprar la vivienda. Hay que recordar que las deudas en las comunidades de propietarios son inherentes a la vivienda, es decir, si se compra una vivienda cuyo anterior dueño no satisfizo las cuotas periodicas, el nuevo dueño es responsable en cierto modo de esas deudas. Para evitar cualquier riesgo, es necesario obtener un certificado del presidente de la comunidad en el que se haga constar que el vendedor de la vivienda ha satisfecho dichas cantidades..

- A la hora de calcular los gastos corrientes de un inmueble. Hay que contar con los gastos de comunidad, que seran variables en función del numero de propietarios, de los elementos comunes, del manteniendo, etc…

5. El contrato privado.

La firma del contrato de compraventa supone la prestación formal del consentimiento y, con ello, la entrega, por un lado, de la vivienda, a través de la entrega de llaves y, por otro, del pago del precio, ya por el vendedor, ya por el banco que financie la operación a través del préstamo hipotecario.

Por tanto, es el momento en el que ya no podemos echarnos atrás. Es por ello que conviene darle la mayor formalidad posible, y tener en cuenta:

Que el contrato puede formalizarse en un documento privado, sin intervención de un Notario y con la sola intervención del vendedor y el comprador. Ello sólo será posible cuando la venta no se financie con préstamo hipotecario, pues éste precisa en todo caso de una escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad.

Es por ello que la compraventa de viviendas generalmente se formaliza en escritura pública. No obstante, en casos de ventas sobre plano se suele acudir al contrato privado para formalizar la entrega de cantidades a cuenta del precio, y la obligación de construir y entregar.

Es importante saber que, otorgado un documento privado, cualquiera de las partes podrá exigir a la otra que se proceda a su elevación a documento público, pudiendo, en caso de que la otra parte se niegue, solicitar la intervención judicial. Hay que tener en cuenta que para inscribir la compra en el Registro de la Propiedad será siempre necesario el otorgamiento de escritura pública La regla general es que el contrato de compraventa de viviendas se formalice en escritura pública, documento público autorizado por el Notario, quien recoge la voluntad de las partes, emite juicio de identidad y capacidad de las mismas, redacta el documento conforme a lo querido por ellas o según la minuta por ellos presentada y ajustándose a los requisitos legales, y hace a las partes las advertencias correspondientes a las obligaciones que a cargo de cada una de ellas resultan de la celebración el contrato.

La intervención del Notario dará autenticidad al contenido del documento, de modo que lo que ante el Notario declaren y hagan el comprador, el vendedor y, en su caso, el banco o caja que conceda el préstamo hipotecario, será recogido en la escritura, la cual servirá de prueba frente a todos del hecho que motiva su otorgamiento y de su fecha, y ninguna de las partes podrá negar frente a la otra que hizo las declaraciones que constan en la escritura.

6. El estado de la vivienda.

Antes de comprar una vivienda, lo primero que hay que hacer es cerciorase de que esta en buen estado.Para ello es imprescindible llevar a cabo una visita personal a la vivienda que se ofrece en venta, acudiendo a verla, comprobando que coincide con lo ofertado, la calidad de sus materiales, el estado de sus instalaciones, su grado de conservación, luminosidad, vistas, entorno del que disfruta, ruidos, acceso a medios de transporte, etc. Cualquier anomalía, no dude en ponerla en conocimiento del vendedor, o del personal de la agencia que le enseñe la vivienda, y si no le convencen sus explicaciones hágase acompañar por un profesional (arquitecto, aparejador, o un albañil de confianza).

7. Los Impuestos.

Antes de comprar, es importante tener en cuenta que la celebración de cualquier contrato de compraventa conlleva la obligación de pagar impuestos, por lo que conviene cuantificar anticipadamente la cantidad a pagar. El precio que figure en la escritura de compraventa constituirá la base sobre la cual se calcule la cuota del impuesto a pagar, aunque si dicha cantidad es inferior al valor real, Hacienda girará una liquidación complementaria por la diferencia.

Los impuestos a pagar serán distintos según se trate de la compra de una primera vivienda, realizada directamente al promotor, o de la compra de viviendas de segunda mano.

COMPRA DE VIVIENDAS NUEVAS: El comprador deberá abonar al vendedor el importe del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), y en Canarias del Impuesto General Indirecto Canario.

Dicho impuesto se abonará al vendedor, a quien se entregará junto con el precio de venta.

Además, el comprador habrá de pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, correspondiente a las Comunidades Autónomas, y cuya cuantía estará entre un 0,5 y un 1% del precio de la venta que se haga constar en la escritura. El pago de este impuesto habrá de ser autoliquidado en un impreso oficial, e ingresado en una cuenta de la Hacienda Pública, a través de alguna de las entidades bancarias colaboradoras.

COMPRA DE VIVIENDAS USADAS: En aquellos casos en que compramos viviendas usadas al propietario de las mismas, el impuesto a pagar no será el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que se abona a la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda adquirida, mediante la autoliquidación de su importe en un impreso oficial, e ingreso de aquel en una cuenta de la Hacienda Pública a través de alguna de las entidades bancarias colaboradoras.

Importe: su cuantía se fija por aplicación de un porcentaje sobre el precio, a determinar por la Comunidad Autónoma, que está entre el 6 y 7%.

LA ESCRITURA DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO, está sujeta al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, por una cuota que estará entre el 0.5% y el 1%, según la Comunidad Autónoma de que se trate, el total importe de la responsabilidad hipotecaria, es decir, no de la cantidad efectivamente prestada, sino de la cantidad garantizada para la devolución del principal, de los intereses y de las costas de ejecución.

Las escrituras de novación, subrogación y cancelación de préstamos hipotecarios están exentas de impuestos.

Finalmente hemos de tener en cuenta que en caso de que compremos Viviendas de Protección Oficial (VPO), los tipos fiscales estarán generalmente reducidos.

8. Los costes que genera la compra.

La compra de una vivienda genera una serie de costes para el comprador, que a veces no se sabe bien porqué ni a quien se pagan, y que incrementan de forma sensible el desembolso inicial que hay que realizar para adquirir la vivienda. Por ello conviene distinguir:

¿A quién debo pagar?

Al vendedor, el precio de compra de la vivienda. En caso de que antes del otorgamiento de la escritura hayamos entregado una cantidad a cuenta del precio, o que hayamos entregado una señal, su importe habrá de descontarse de la cantidad a pagar en el momento de firmar el contrato. Puede ocurrir que para garantizar que la venta concluirá, se haya celebrado un contrato de arras, y para ello hayamos entregado una cantidad al vendedor.

En tal caso, tal cantidad se descontará del precio abonar a la firma, teniendo en cuenta que si el comprador decide no comprar, perderá la cantidad, y que si es el vendedor el que se echa atrás, deberá devolver la cantidad doblada.

Al Notario. El Notario cobrará los honorarios que según su arancel correspondan por la autorización de las escrituras de compraventa y de préstamo hipotecario. Es importante saber que por ley, el pago de tales honorarios corresponde al vendedor, en cuanto se refieran a la autorización de la escritura, y al comprador, en cuanto se refieran a la expedición de las copias de la escritura. El comprador sólo habrá de pagar la totalidad de los honorarios del Notario si así lo pacta expresamente con el vendedor. El importe de los aranceles notariales se halla establecido por su Arancel o Tarifa Reglamentaria.

A los gestores, el importe de sus servicios de gestión para el caso de que se hayan contratado.

Es muy importante que exijamos la presentación de las facturas originales emitidas por el Notario y el Registrador, así como la carta de pago de los Impuestos, de modo que sepamos cuanto pagamos por cada servicio.

Al Registro de la Propiedad

habremos de pagar el importe de los honorarios correspondientes a la extensión de la inscripción de nuestro derecho y, si así se hubiera pactado, el importe de los honorarios correspondientes a la inscripción de la hipoteca. El importe de los aranceles registrales se halla establecido por un Arancel o Tarifa Reglamentaria, la disposición del usuario en cada oficina registral. Antes de realizar ningún pago exija usted la presentación de las facturas correspondientes, con desglose de los conceptos correspondientes, el IVA, y la identidad y NIF de quien la expide. En el caso de las expedidas por Notarios y Registradores, si no está de acuerdo con los conceptos por los que se le cobra, o con las cantidades, podrá presentar recurso contra ellos en los términos que establecen las normas que fijan su arancel.

9. Las viviendas de proteccion oficial (VPO):

Las viviendas de protección oficial, conocidas como VPO, suelen ser una alternativa a la que algunos compradores pueden recurrir cuando deseen adquirir una vivienda a un precio más económico. Este tipo de inmuebles no puede exceder de los 90 metros cuadrados y se encuentran sujetos a su propia normativa legal.

Para acceder a este tipo de viviendas se deben cumplir una serie de requisitos, modificados en el nuevo Plan de Vivienda 2002-2005, principalmente acerca de las rentas familiares.

Así, por ejemplo, las unidades familiares que deseen acceder a estas VPO deben tener ingresos inferiores a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional. Para las familias numerosas, los límites de ingresos se incrementan hasta un 20%. Y en el caso de ingresos menores al 1,5 veces el salario mínimo, se intensificarán las ayudas.

Por otra parte, cabe la posibilidad de que se concedan ayudas a la entrada, para aquellas familias con ingresos no superiores a 3,5 veces el salario mínimo interprofesional y a las cuotas de amortización de los préstamos hipotecarios para las familias con ingresos inferiores a 4,5 veces el salario mínimo interprofesional. Los menores de 35 años pueden reclamar una ayuda económica de 3.000 euros para la adquisición de la vivienda. Esta medida trata de incentivar la emancipación de los jóvenes.

Desde el punto de vista fiscal, las ayudas obtenidas en 2002 por la adquisición de una VPO podrán declararse en cuatro años consecutivos, en lugar de hacerlo de una sola vez. Las ayudas no están exentas de cargas fiscales y tributan como ganancia de patrimonio, con lo que hay que tenerlas en cuenta en la declaración de la renta.

La base imponible de nuestra declaración aumenta pero se puede reducir aplicando las deducciones por la adquisición de vivienda habitual, cuyo límite es de 9.015 euros. Así, al declarar en cuatro años la primera compra de una VPO, lógicamente un 25% cada año, la repercusión en el tipo impositivo será menor.

Pero ojo, es requisito imprescindible para este tipo de deducción que las subvenciones hayan sido percibidas en pago único.

El comprar una vivienda de proteccion oficial supone comprometerse a no enajenar dicha vivienda en 5 o 10 años (dependiendo del Expediente), y asumiendo que dicha vivienda tendra la consideración de vivienda protegida por un periodo de 30 años, salvo que se descatalogue.

10. La cuenta vivienda

Normalmente, cuando vamos a comprar una vivienda, tenemos que estar ahorrando durante algun tiempo. Si es asi, hay un instrumento que nos va a permitir hacer esto es la cuenta o libreta vivienda. Este tipo de cuenta se abre con la única finalidad de ahorrar para la compra de la que será nuestra vivienda habitual y/o reformarla en el caso de que sea necesario. Lo bueno es que nos permite adelantar las deducciones por compra de vivienda hasta un máximo de cuatro años. El plazo máximo que se puede mantener abierta esta cuenta es de cuatro años (para todas las abiertas desde el 1 de enero de 1999), después de los cuales en caso de no comprar la vivienda, deberemos devolver a Hacienda las deducciones de las que nos hemos beneficiado mientras la hemos tenido abierta, con intereses de demora incluidos. Por tanto, no es aconsejable abrir una cuenta vivienda porque sí, sino cuando tenemos en mente comprarla en los próximos cuatro años.

En los movimientos de esta cuenta sólo podremos hacer ingresos y el día que dispongamos del dinero debemos demostrar que lo hemos utilizado para comprar la vivienda, o pagar los gastos derivados de la misma.

El total de la inversión deducible anualmente en vivienda es de 9.015,18 euros, por lo que no será interesante aportar más de este importe anual a la misma. Si nos sobrara dinero conviene guardarlo en otro producto distinto, pues de lo contrario consumiríamos crédito fiscal que podemos utilizar más tarde.

La deducción que nos aplicamos es la nada despreciable cifra de un 15% de lo aportado. Esto es, si aportamos el máximo nos deduciremos 1.352,27 euros anuales, que es lo que pagaremos de menos en la Declaración de Renta.